無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移這一經(jīng)濟(jì)行為都是不可避免的，但對(duì)于房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移所涉及的稅收，你了解多少呢？

是不是有點(diǎn)“書(shū)用了你就恨少了”的感覺(jué)？今天，邊肖將告訴你哪些業(yè)務(wù)可以在房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)免征“土地增值稅”？希望能幫到你。

一、建造出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅

標(biāo)準(zhǔn)房是指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的住宅房屋。高級(jí)公寓、別墅、度假村等。不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)房。標(biāo)準(zhǔn)房與其他房屋的具體界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在2005年5月31日前規(guī)定。從2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)容積率在1.0以上；單體建筑面積小于120平方米；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上房屋平均成交價(jià)格不足l.2倍。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征“土地增值稅”。

二、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定可以對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國(guó)有土地使用權(quán)的收回，是指當(dāng)某些法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，原批準(zhǔn)用地的人民政府土地行政主管部門(mén)經(jīng)批準(zhǔn)后，依法收回用地單位或者個(gè)人使用的國(guó)有土地使用權(quán)。

因此，納稅人因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償收入，免征“土地增值稅”。

三、合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅

一方出土地，另一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后按比例劃撥自用的，暫免征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)征收土地增值稅。

四、房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅

是繼承房屋產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人并將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。

是指產(chǎn)權(quán)人和土地使用權(quán)人通過(guò)我國(guó)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)，將產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政等社會(huì)福利和公益事業(yè)。

因此，房屋產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”。

五、個(gè)人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅

房屋所有權(quán)交換是指房屋交換后，雙方不僅占有對(duì)方的房屋，雙方的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了變化。

房屋使用權(quán)互換是指雙方在換房前都擁有房屋的使用權(quán)。交換后只交換房屋使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍歸原業(yè)主所有。

因此，個(gè)人交換自有住宅房產(chǎn)，在需要進(jìn)行權(quán)屬交換時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，可以免征“土地增值稅”。

六、個(gè)人銷售住房，免征土地增值稅

普通住宅是指按照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌ㄖ?biāo)準(zhǔn)建造的住宅房屋。目前多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的建筑；高層住宅是指6層以上的建筑，高層住宅往往安裝電梯。由于各地對(duì)多層和高層建筑的定義并不一致，可根據(jù)實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)。

非普通住宅是超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。

因此，對(duì)于個(gè)人而言，出售的房屋，無(wú)論是普通住房還是非普通住房，都免征“土地增值稅”。

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給自用或租賃等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，其收入不列在匯算清繳中，相應(yīng)的成本費(fèi)用不予扣除。

八、轉(zhuǎn)讓舊房增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅

娛樂(lè)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)改建為股份有限公司(股份有限公司)。對(duì)改建前的企業(yè)，國(guó)有土地和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更為改建后的，暫不征收土地增值稅。

九、對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，原企業(yè)投資主體存在的，原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更給合并企業(yè)，暫不征收“土地增值稅”。

十、投資主體存續(xù)的企業(yè)合并，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅

根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，企業(yè)分立為與原企業(yè)投資主體相同的兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)。對(duì)原企業(yè)向分立企業(yè)轉(zhuǎn)讓或變更國(guó)有土地、房屋所有權(quán)的，暫不征收“土地增值稅”。

十一、投資主體存續(xù)的企業(yè)分立，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅

企業(yè)重組分為“整體重組”和“局部重組”。

整體改制是指以企業(yè)全部資產(chǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)資產(chǎn)重組，將企業(yè)整體改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)。目前大多數(shù)企業(yè)采用整體重組的方式，特別適合中小企業(yè)重組。原有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得以存續(xù)，其品牌名稱、商譽(yù)、商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)得以繼承，企業(yè)原有結(jié)構(gòu)得以完整保留，有利于企業(yè)的穩(wěn)定、新股東的增加和機(jī)制的轉(zhuǎn)換，也有利于增強(qiáng)企業(yè)活力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

部分重組是指企業(yè)用部分資產(chǎn)進(jìn)行重組。吸收其他股東投資或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)設(shè)立新企業(yè)，原企業(yè)保留。部分改制更適合大型企業(yè)的改制，尤其是成立有限公司的時(shí)候。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，部分改制登記不是變更登記，而是設(shè)立登記。

因此，單位和個(gè)人在改制時(shí)以國(guó)有土地和房屋投資，將國(guó)有土地和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或變更給所投資企業(yè)的，暫不征收土地增值稅。

十二、企業(yè)改制重組時(shí)，發(fā)生房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅

1.《土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138位)

2.中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第48號(hào))

3.中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))

4.中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))

5.《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))

6.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))